Vender una vivienda en proindiviso: opciones cuando sois varios

En 30 segundos

• Para vender la vivienda entera hace falta el acuerdo de todos los propietarios.
• Uno puede quedarse la casa y compensar a los demás mediante una extinción de condominio.
• Si alguien vende su parte a un tercero, los demás tienen derecho de retracto (artículo 1522 del Código Civil).
• La división judicial existe, pero es el último recurso.

Una vivienda en proindiviso es una casa que pertenece a varias personas a la vez. Suele llegar por una herencia entre hermanos o por una compra conjunta: una pareja, unos amigos, un padre con su hijo. Mientras todos están de acuerdo, no pasa nada. El problema aparece cuando uno quiere vender y otro no.

Si es tu caso, conviene saber qué opciones hay y qué derechos tiene cada uno. Casi siempre hay una salida razonable antes de llegar al juzgado.

Qué significa tener una vivienda en proindiviso

Cada propietario tiene un porcentaje de la vivienda entera, no una habitación concreta. Ese porcentaje figura en la escritura y en la nota simple: puede ser a partes iguales o no.

Para las decisiones del día a día basta con la mayoría. Pero para vender la vivienda completa hace falta el acuerdo de todos. Si uno solo no firma, la venta de la casa entera no puede hacerse.

Al mismo tiempo, el Código Civil establece que nadie está obligado a seguir en copropiedad para siempre. Ese equilibrio explica las opciones que vienen a continuación.

Las opciones, comparadas

Así se ven las cuatro salidas posibles, una al lado de la otra.

Extinción de condominio: cuando uno se queda la casa

Es la opción natural cuando uno de los propietarios quiere conservar la vivienda. Se queda con ella entera y compensa a los demás por su parte, normalmente en dinero.

La clave es acordar un valor justo. Aquí ayuda mucho una valoración objetiva, hecha por alguien que no tenga interés en una cifra concreta. Ten en cuenta que esta operación tiene un tratamiento fiscal propio, distinto al de una compraventa. Consúltalo con un asesor o con el notario antes de firmar.

Una cifra objetiva convierte una discusión entre hermanos en una conversación entre adultos.

Si alguien vende su parte: el retracto de comuneros

Cada copropietario puede vender su cuota a quien quiera, también a alguien de fuera. Pero la ley protege a los demás: según el artículo 1522 del Código Civil, si uno vende su parte a un tercero, los otros copropietarios pueden ejercer el derecho de retracto. Es decir, quedarse esa parte pagando el mismo precio y en las mismas condiciones que el comprador.

El plazo para ejercerlo es muy corto, así que, si te enteras de una venta así, consulta enseguida con un abogado.

La división judicial, como último recurso

Si no hay manera de llegar a un acuerdo, cualquiera de los propietarios puede pedir al juez que ponga fin a la copropiedad. Como un piso no se puede partir físicamente, lo normal es que acabe vendiéndose, a veces en subasta, y que el dinero se reparta.

Es un camino legítimo, pero suele ser largo, costoso y con un resultado peor para todos. Antes de llegar ahí, merece la pena intentar una mediación o una propuesta concreta con números sobre la mesa. Si la vivienda viene de una herencia, quizá te sirva también nuestra guía sobre vender una vivienda heredada.

Antes de decidir

• Revisa en la nota simple qué porcentaje tiene cada uno.
• Comprueba si hay hipoteca y quién figura en ella.
• Pide una valoración neutral para que todos partáis de la misma cifra.
• Consulta con un abogado o con el notario: las normas tienen matices y cada caso es distinto.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi parte de la vivienda sin permiso de los demás?

Sí, cada copropietario puede vender su cuota. Pero los demás pueden ejercer el derecho de retracto y quedarse esa parte en las mismas condiciones que el comprador. Además, encontrar comprador para una parte suele ser difícil y el precio, más bajo.

¿Qué es el retracto de comuneros?

Es el derecho que tienen los demás copropietarios, según el artículo 1522 del Código Civil, a subrogarse en el lugar del comprador cuando uno vende su parte a alguien de fuera, pagando el mismo precio. El plazo para ejercerlo es muy corto.

¿Me pueden obligar a vender si no quiero?

Nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Si no hay acuerdo, cualquiera de los propietarios puede pedir al juez la división. En una vivienda, que no se puede dividir físicamente, eso suele acabar en su venta.

¿Cuánto tarda una división judicial?

Depende del juzgado y del caso, pero suele ser un proceso largo y con gastos de abogados, procuradores y, en su caso, subasta. Por eso merece la pena agotar antes el acuerdo.