Vender la vivienda en un divorcio o separación: opciones y pasos

En 30 segundos

• Si la vivienda es de los dos, hace falta el acuerdo de ambos para venderla.
• Hay tres caminos: vender y repartir, que uno compre la parte del otro (extinción de condominio) o mantenerla un tiempo.
• La hipoteca común no desaparece con el divorcio: el banco tiene que aceptar cualquier cambio de titulares.
• Una valoración neutral ayuda a que la conversación sobre el precio sea más sencilla.

Cuando una pareja se separa, la casa deja de ser solo un lugar. Es un recuerdo, una hipoteca, a veces el hogar de los hijos y, casi siempre, el bien más valioso que tenéis en común. Por eso decidir qué hacer con ella cuesta tanto.

No hay una respuesta correcta para todos. Lo que sí hay son opciones claras, y conocerlas ayuda a que la conversación sea más tranquila.

Lo primero: hace falta el acuerdo de los dos

Si la vivienda está a nombre de los dos, ya sea en gananciales o a partes iguales, ninguno puede venderla por su cuenta. Hace falta la firma de ambos titulares.

Si estabais casados en gananciales, normalmente habrá que liquidar la sociedad de gananciales. En ese reparto se decide qué pasa con la casa. Y si un juez ha atribuido el uso de la vivienda a uno de los dos, por ejemplo porque vive allí con los hijos, eso también condiciona la venta, aunque esa persona no sea la propietaria.

Las tres opciones habituales

1. Vender y repartir. Se vende la vivienda a un tercero, se cancela la hipoteca con el dinero de la venta y lo que queda se reparte según lo que corresponda a cada uno. Es la opción más limpia cuando ninguno puede o quiere quedarse la casa.
2. Que uno compre la parte del otro. Es lo que se llama extinción de condominio: uno se queda la vivienda entera y compensa al otro por su mitad. Es habitual cuando uno quiere seguir viviendo allí y puede asumir el coste.
3. Mantenerla un tiempo. Los dos siguen siendo propietarios, por ejemplo hasta que los hijos terminen una etapa. Funciona si hay buena comunicación y se deja por escrito quién paga qué y hasta cuándo.

Separarse ya es bastante difícil. La casa no debería convertirse en otro motivo de conflicto.

¿Qué opción encaja con vuestra situación?

Elige la frase que más se parece a vuestro caso.

La hipoteca común

Este es el punto que más sorprende. El divorcio no cambia el contrato con el banco. Si los dos firmasteis la hipoteca, los dos seguís respondiendo de ella, decida lo que decida el convenio.

Si uno se queda la casa, tendrá que pedir al banco que libere al otro de la deuda. El banco no está obligado a aceptarlo: estudiará si quien se queda puede pagar en solitario. Conviene preguntarlo pronto, antes de cerrar ningún acuerdo, para no pactar algo que luego no se puede cumplir.

Si vendéis, lo habitual es cancelar la hipoteca en la misma firma con el dinero del comprador. Así ninguno sigue ligado a esa deuda.

Por qué importa una valoración neutral

En una separación, cada uno tiende a ver la casa de una forma. Quien quiere quedarse puede pensar que vale menos. Quien sale, que vale más. Es humano.

Una valoración hecha por alguien que no tome partido pone una cifra objetiva sobre la mesa, basada en ventas reales de la zona. Sirve tanto para fijar el precio de venta como para calcular la compensación en una extinción de condominio. Si te interesa la diferencia con la tasación del banco, la explicamos en tasación o valoración.

También conviene tener en cuenta los impuestos y gastos de cada opción, que no son iguales. Un asesor fiscal puede deciros cuál os conviene en vuestro caso.

Preguntas frecuentes

¿Puede uno de los dos vender la casa sin el consentimiento del otro?

Si la vivienda es de los dos, no. Hace falta la firma de ambos titulares. Además, si el uso de la vivienda familiar se ha atribuido a uno de ellos, su consentimiento o una autorización judicial pueden ser necesarios aunque no sea propietario.

Si me quedo con la casa, ¿mi expareja deja de estar en la hipoteca?

No automáticamente. Para que salga de la hipoteca, el banco tiene que aceptarlo, y normalmente estudiará si quien se queda puede pagarla en solitario.

¿Qué es la extinción de condominio?

Es la operación por la que uno de los copropietarios se queda con toda la vivienda y compensa al otro por su parte. Tiene un tratamiento fiscal propio, distinto al de una compraventa, que conviene revisar con un asesor.

¿Quién decide el precio de la vivienda?

Lo decidís los dos. Una valoración hecha por alguien neutral da una referencia objetiva y evita que la discusión sea opinión contra opinión.