Vender una casa con hipoteca: cómo se cancela y qué pasos seguir

En 30 segundos

• Puedes vender aunque quede hipoteca: lo habitual es cancelarla en la firma con el dinero del comprador.
• Lo primero es pedir al banco un certificado de deuda actualizado.
• Revisa tu escritura: puede haber una comisión por amortización anticipada.
• Pagar la deuda no basta: hay que hacer la cancelación registral para que desaparezca del Registro.

Muchas personas que quieren vender todavía están pagando la hipoteca. Es lo normal: pocas casas se venden totalmente pagadas. Aun así, la duda aparece enseguida: ¿puedo vender? ¿Tengo que pagar antes todo lo que debo?

La respuesta corta es que sí puedes vender y que no necesitas tener el dinero antes. Lo habitual es que la hipoteca se cancele el mismo día de la firma, con el dinero que paga el comprador. Te explicamos cómo funciona y qué conviene preparar.

Cómo funciona: se cancela en la firma

La hipoteca es una carga sobre la vivienda. El comprador quiere recibirla libre de cargas, y su banco, si pide financiación, también lo exigirá. Por eso, en la notaría, una parte del precio va directamente al banco del vendedor para saldar la deuda. El resto es para ti.

Es frecuente que el banco del vendedor envíe a alguien a la firma, o que se acuerde el pago por transferencia o cheque bancario a su favor. Lo que se haga en tu caso lo coordinan la notaría y las entidades.

Tener hipoteca no te impide vender. Solo te pide hacer las cuentas antes.

Lo primero: saber cuánto debes

Antes de poner precio, pide a tu banco un certificado de deuda (también llamado certificado de saldo pendiente). Es el documento que dice exactamente cuánto falta por pagar a una fecha. Te servirá para dos cosas:

• Saber cuánto dinero te quedará de verdad después de vender.
• Asegurarte de que el precio cubre la deuda y los gastos de la venta.

Cerca de la firma tendrás que pedir otro actualizado, porque el saldo cambia con cada cuota.

¿Dónde estás tú? Elige la opción que más se parece a tu caso:

La comisión por amortización anticipada

Al cancelar la hipoteca antes de tiempo, el banco puede cobrar una comisión si así lo recoge tu escritura. No todas las hipotecas la tienen y su importe depende de lo que firmaste.

Para los préstamos firmados desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, esa ley fija unos límites máximos según el tipo de interés y los años transcurridos. Para préstamos anteriores, manda lo que diga tu contrato, con los límites legales que le fueran aplicables. Lo más sencillo es revisar la escritura o preguntar a tu banco cuánto sería en tu caso.

Pagar no basta: la cancelación registral

Este es el paso que más se olvida. Cuando pagas la deuda, la hipoteca queda saldada con el banco, pero sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad hasta que se cancela formalmente.

Para eso hace falta una escritura de cancelación, firmada por el banco ante notario, y su inscripción en el Registro. Tiene un coste de notaría y registro. En una venta, lo normal es que el comprador exija que se haga, y suele pactarse quién se encarga de tramitarlo y en qué plazo. Lo tienes también en nuestra guía de gastos de vender un piso en Valencia.

Los pasos, en orden

1. Pide el certificado de deuda a tu banco y revisa en la escritura si hay comisión por amortización anticipada.
2. Haz las cuentas: precio realista menos deuda, comisión y gastos de venta. Esa es la cifra que te quedará.
3. Refléjalo en el contrato de arras: que la vivienda se entregará libre de cargas y cómo se cancelará la hipoteca en la firma.
4. Avisa a tu banco de la fecha de firma y pide el certificado actualizado unos días antes.
5. En la notaría, la parte del precio que corresponde se destina a pagar la deuda y el resto se te entrega a ti.
6. Tramita la cancelación registral para que la hipoteca desaparezca también del Registro.

Si vas a firmar arras, te puede interesar qué tipos de arras hay y qué pasa si alguien se echa atrás.

¿Y si el comprador se queda con mi hipoteca?

Existe otra vía: la subrogación, en la que el comprador asume tu préstamo en lugar de pedir uno nuevo. Necesita que el banco acepte al comprador después de estudiar su solvencia, y hoy es poco habitual. Lo más común es que el comprador busque su propia hipoteca con las condiciones que le convengan.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi piso si todavía no he terminado de pagar la hipoteca?

Sí. Es una situación muy común. Lo habitual es que, en la firma ante notario, parte del dinero que paga el comprador se destine a saldar la deuda con el banco.

¿Qué pasa si vendo por menos de lo que debo al banco?

Para cancelar la hipoteca tendrás que cubrir la diferencia con tus ahorros u otra fuente. Si no, el banco no levantará la carga. Conviene saberlo antes de fijar el precio.

¿Cobra el banco por cancelar la hipoteca antes de tiempo?

Puede cobrar una comisión por amortización anticipada si así lo dice tu escritura. La ley fija límites a esa comisión, que dependen del tipo de préstamo y de la fecha. Mira tu contrato o pregunta a tu banco.

¿El comprador puede quedarse con mi hipoteca?

Es posible mediante una subrogación, pero necesita que el banco lo acepte y hoy es poco habitual. Lo normal es que el comprador pida su propia financiación.