Vender un piso con inquilino: qué pasa con el contrato y con el derecho de compra

En 30 segundos

• Puedes vender una vivienda alquilada: como norma general, el comprador se subroga en el contrato y debe respetarlo.
• El inquilino puede tener derecho de tanteo y retracto (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos): preferencia para comprar en las mismas condiciones.
• Según el contrato, ese derecho puede haberse renunciado. Hay que leerlo.
• El comprador más habitual es el inversor, o el propio inquilino.

Tienes un piso alquilado y quieres venderlo. Quizá el alquiler ya no te compensa, quizá necesitas el dinero o simplemente ha llegado el momento. Lo primero que surge es la duda: ¿se puede vender con alguien viviendo dentro?

Sí, se puede. Pero una vivienda alquilada se vende de otra manera: cambia quién la compra, cómo se enseña y qué papeles hay que tener en orden. Te lo explicamos con las reglas generales y te diremos dónde hay que mirar tu contrato concreto.

El comprador asume el contrato

Como norma general, quien compra una vivienda alquilada se subroga en el contrato. Es decir, ocupa tu lugar como arrendador, con los mismos derechos y obligaciones: cobra la renta, se ocupa de lo que corresponde al propietario y, al final, devuelve la fianza.

La venta, por sí sola, no permite echar al inquilino. El contrato sigue su curso y el nuevo propietario tiene que respetarlo en los términos que marca la ley. Esos términos han cambiado con las reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y pueden influir la fecha en que se firmó el contrato o si está inscrito en el Registro de la Propiedad. Por eso conviene revisarlo en tu caso.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos da al inquilino de una vivienda un derecho de adquisición preferente. Tiene dos partes:

• Tanteo: antes de vender, debes comunicar al inquilino tu decisión, el precio y las condiciones. Tiene un plazo de treinta días naturales para decidir si compra en esas mismas condiciones.
• Retracto: si no se le notificó, si la notificación estaba incompleta o si al final se vende por un precio o condiciones más favorables que las comunicadas, el inquilino puede quedarse la vivienda en las condiciones reales de la venta, dentro del plazo que fija la ley.

¿Puede haberse renunciado a ese derecho?

Sí, la ley permite pactar en el contrato que el inquilino renuncie a su derecho de adquisición preferente. Las condiciones para hacerlo han variado con las reformas: en los contratos firmados bajo la redacción original de la ley, esa renuncia solo cabía en contratos de duración pactada superior a cinco años.

Aunque exista renuncia, la ley actual obliga a avisar al inquilino de la intención de vender con antelación. Lo sensato es sacar el contrato del cajón, leer la cláusula y, si hay dudas, consultarlo con un profesional antes de anunciar nada.

Con una vivienda alquilada, el contrato de alquiler es el primer documento de la venta.

Quién compra una vivienda alquilada

Mucha gente que busca su casa para vivir no puede esperar a que termine un alquiler. Por eso el comprador más habitual de una vivienda con inquilino es el inversor: alguien que busca precisamente un piso que ya genera una renta.

El inversor mira otras cosas. Le interesa la renta, la duración que queda de contrato, si el inquilino paga con puntualidad y el estado de la vivienda. Tener esa información ordenada facilita mucho la operación.

El otro comprador natural es el propio inquilino. Conoce la casa, el barrio y la comunidad. Hablar con él antes de anunciar puede ahorrar tiempo a los dos.

Qué preparar antes de vender

Marca lo que ya tienes resuelto:

Los gastos e impuestos del vendedor son los mismos que en cualquier venta. Los tienes en qué gastos tiene vender un piso en Valencia.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi piso si tiene un inquilino con contrato en vigor?

Sí. La venta es posible, pero como norma general el comprador asume el contrato de alquiler y tiene que respetarlo. Los detalles dependen de la fecha del contrato y de lo que se pactó, así que conviene revisarlo con un profesional.

¿Tengo que avisar al inquilino de que vendo?

Si el inquilino tiene derecho de tanteo, hay que comunicarle la decisión de vender, el precio y las condiciones, para que pueda decidir si compra. Aunque haya renunciado a ese derecho, la ley exige igualmente un aviso previo. Revisa tu contrato para saber qué te aplica.

¿Qué pasa con la fianza cuando se vende la vivienda?

Al asumir el contrato, el nuevo propietario pasa a ser quien tendrá que devolverla al terminar el alquiler. Por eso es habitual que en la venta se tenga en cuenta su importe. Conviene dejarlo claro en el contrato de compraventa.

¿Puede el inquilino anular la venta?

Si tenía derecho de adquisición preferente y no se le notificó correctamente, o se vendió en condiciones distintas a las comunicadas, puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda en las mismas condiciones. Por eso es importante hacer bien la notificación.