Nota simple del Registro: qué es y cómo leerla

En 30 segundos

• La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad: quién es el dueño, cómo es la finca y qué cargas tiene.
• Se pide online en la web del Colegio de Registradores o en el Registro donde está la vivienda.
• Lo más importante está en el apartado de cargas: hipotecas, embargos y afecciones fiscales.
• Pídela antes de ofertar o de firmar arras, y otra actualizada justo antes de la notaría.

Antes de enamorarte de una casa, o de dar un paso con tu comprador, hay una pregunta que conviene responder: ¿esta vivienda es de quien dice que es, y está libre de deudas? La respuesta está en un documento de una o dos páginas que cualquiera puede pedir en pocos minutos.

Se llama nota simple. No es un trámite exclusivo de abogados. Es una herramienta pensada para que compradores y vendedores sepan con qué están tratando.

Qué es la nota simple

Es un extracto de lo que consta en el Registro de la Propiedad sobre una finca concreta. Resume tres cosas: cómo es la vivienda, quién es su dueño y qué cargas pesan sobre ella.

Es un documento informativo. No tiene el valor de una certificación registral, pero para tomar decisiones de compra o de venta suele ser suficiente. Recuerda también que refleja la situación del día en que se emite. Si pasan semanas, puede haber cambiado.

Cómo pedirla

Hay dos caminos:

• Online, en la web del Colegio de Registradores (registradores.org). Es lo más rápido: se paga con tarjeta y normalmente llega por correo electrónico en poco tiempo.
• En persona, en el Registro de la Propiedad que corresponde a la vivienda. En Valencia hay varios registros, según la zona.

Para pedirla necesitas identificar la finca. Puedes hacerlo con la dirección, aunque es más fiable usar los datos registrales: el número de finca y el registro, o el código registral único (CRU o IDUFIR). Si eres el vendedor, los tienes en tu escritura. Si eres comprador, pídeselos al vendedor o a quien lleve la venta. Te pedirán también el motivo de la consulta, por ejemplo, que estás interesado en comprar.

Cómo leerla, apartado por apartado

El formato cambia un poco según el registro, pero el contenido es siempre parecido.

1. Descripción de la finca. Dirección, planta, superficie, linderos y, a veces, el anejo de garaje o trastero. Compara la superficie con la del anuncio: una diferencia grande merece una pregunta.
2. Titulares. Quién es el dueño, en qué porcentaje y cómo lo adquirió (compra, herencia, donación). También indica si es un bien ganancial, lo que significa que deberán firmar los dos cónyuges.
3. Cargas. Es la parte que más importa. Aquí aparecen las hipotecas, los embargos, las servidumbres y las afecciones fiscales. Si pone «libre de cargas», mejor.
4. Asientos pendientes. Documentos presentados en el Registro que todavía no se han inscrito. Pueden cambiar la situación, así que conviene preguntar qué son.

Las cargas, explicadas sin jerga

Hipoteca. Es la más habitual. Que aparezca no significa que haya deuda: a veces el préstamo está pagado, pero nadie la canceló en el Registro. Lo que importa es que en la firma quede cancelada. Para saber cuánto se debe, se pide al banco un certificado de deuda pendiente.

Embargo. Indica que un acreedor ha reclamado una deuda sobre la vivienda. Es una señal para ir con cuidado y aclararlo antes de comprometerte.

Afecciones fiscales. Son notas que dicen que la vivienda queda vinculada durante unos años al pago de un impuesto, por ejemplo, de una compra o una herencia anterior. Lo habitual es que ese impuesto esté pagado y la nota sea solo una garantía, pero conviene comprobarlo.

La nota simple no te dice si la casa te gusta. Te dice si la puedes comprar con tranquilidad.

Qué mirar en la nota simple

Ve marcando a medida que la revisas:

Por qué pedirla antes de ofertar o de firmar arras

Una vez firmas el contrato de arras, ya hay dinero comprometido. Descubrir entonces un embargo o un titular que no estaba en la conversación es el peor momento. Pedirla antes cuesta poco y te permite negociar sabiendo dónde pisas.

Si vendes, pedirla tú al principio también ayuda. Te deja ver si hay una hipoteca antigua sin cancelar o un dato que corregir, y resolverlo antes de que lo pregunte el comprador. Lo ideal es pedir una al inicio y otra actualizada unos días antes de la notaría.

Preguntas frecuentes

¿Cualquiera puede pedir la nota simple de una vivienda?

Sí, siempre que exista un interés legítimo, como estar interesado en comprarla. Se pide indicando los datos de la finca y el motivo de la consulta.

¿La nota simple tiene validez legal?

Es un documento informativo, no una certificación. Para la mayoría de las decisiones de compra es suficiente, pero si necesitas un documento con valor de prueba ante terceros tendrás que pedir una certificación registral.

¿Si aparece una hipoteca significa que el vendedor debe dinero?

No necesariamente. Puede estar ya pagada y no haberse cancelado en el Registro. En cualquier caso, debe quedar cancelada o resuelta en la firma, y conviene pedir al banco un certificado de la deuda pendiente.

¿La nota simple muestra las deudas de comunidad o del IBI?

No. Esas deudas no se inscriben en el Registro. Para comprobarlas hay que pedir un certificado a la comunidad de propietarios y revisar el último recibo del IBI.