Obra nueva o segunda mano: qué cambia de verdad al comprar
Una casa a estrenar y una con historia no se compran igual. Cambian los impuestos, los plazos, las garantías y hasta la forma de negociar. Te lo contamos con calma.
Reference Home6 de octubre de 2026 · 3 min de lectura
En 30 segundos
- En obra nueva se paga IVA y AJD; en segunda mano, ITP. El importe depende de cada caso.
- La obra nueva tiene garantías legales del promotor y la constructora; la usada se compra tal como está.
- La segunda mano suele permitir más negociación y entrar a vivir antes.
- En vivienda usada, la reforma forma parte del precio real.
Hay quien no se imagina viviendo en una casa que no sea a estrenar. Y hay quien prefiere un piso con historia, en una calle que ya conoce. Las dos opciones son buenas. Pero no se compran igual.
Cambian los impuestos, los plazos, las garantías y hasta la forma de negociar. Conviene saberlo antes de empezar, para comparar con la misma vara.
Los impuestos no son los mismos
Es la diferencia que más sorprende. En la primera venta de una vivienda nueva, la que hace el promotor, se paga IVA y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En una vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Los tipos dependen del caso, del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma, y pueden cambiar. En la Comunitat Valenciana los fija la Generalitat. Por eso no te damos un porcentaje cerrado: lo sensato es confirmarlo para tu operación concreta antes de hacer números.
Plazos: entrar a vivir ahora o más adelante
Una vivienda usada está ahí. Si todo va bien, desde la oferta hasta las llaves pasan unas semanas, lo que tarden la hipoteca y la notaría.
La obra nueva, sobre todo si compras sobre plano, exige paciencia. Hay que esperar a que termine la construcción y a que se obtengan los permisos para habitarla, y los retrasos no son raros. Si necesitas mudarte en una fecha concreta, este punto pesa mucho.
Garantías: lo que te protege después de comprar
La Ley de Ordenación de la Edificación establece responsabilidades para promotores y constructores en una vivienda nueva. A grandes rasgos:
- Un año para defectos de terminación o acabado.
- Tres años para problemas que afectan a la habitabilidad, como humedades o fallos de instalaciones.
- Diez años para daños en la estructura, cubiertos además por un seguro obligatorio.
En segunda mano no tienes estas garantías del promotor. La vivienda se compra en el estado en que está, aunque el vendedor sigue respondiendo de defectos ocultos importantes en los términos que marca la ley. Por eso revisar bien el piso y el edificio antes de ofertar es tan importante.
Cara a cara
Ubicación y negociación
La obra nueva suele concentrarse en zonas en crecimiento o en solares concretos dentro de la ciudad. Si buscas un barrio consolidado, con su mercado, sus comercios y su vida de siempre, es más probable que encuentres lo que quieres en segunda mano.
En la negociación también hay diferencias. Un promotor trabaja con una lista de precios y su margen suele ser menor; a veces se negocian más los extras, como el garaje, el trastero o las calidades. Con un particular, una oferta bien argumentada con ventas reales de la zona tiene más recorrido.
Compara siempre el coste total, no el precio del anuncio: impuestos, reforma y tiempo también se pagan.
La reforma, parte del precio real
Un piso usado más barato puede salir igual de caro que uno nuevo si necesita obra. Instalaciones antiguas, ventanas que no aíslan o una cocina por hacer suman. Pide presupuestos antes de ofertar y añádelos a tu cuenta. A cambio, la reforma te permite adaptar la casa a tu manera, algo que en obra nueva es más limitado.
Si quieres repasar el proceso completo, aquí tienes los pasos para comprar vivienda en Valencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva?
En la primera venta de una vivienda nueva se paga IVA y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En una vivienda usada se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Los tipos dependen del caso y de la comunidad autónoma, así que conviene confirmarlos antes de comprar.
¿Qué garantías tiene una vivienda nueva?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de responsabilidad por defectos de acabado, por problemas que afectan a la habitabilidad y por daños en la estructura, además de un seguro obligatorio para estos últimos.
¿Se puede negociar el precio de una obra nueva?
A veces, sobre todo en las últimas unidades de una promoción, pero el margen suele ser menor que en segunda mano. A menudo la negociación va más por acabados, plaza de garaje o trastero que por el precio.
